1.3亿预售资金遭“秒划”，招商银行监管不力被通报，保交楼资金防线为何频频失守？

撰稿 |  湘江财经工作室

福州仓山东部的江南CBD核心区，曾被称为“云浦公馆”的楼盘占地102.35亩，规划总户数1779户，是福州市的“保交楼”项目。因为银行监管账户的失守，让该项目业主的房产证和工程队的工资被悬于半空，“保交楼”工程陷入停滞。

2025年6月24日，福州市住房和城乡建设局的一纸措辞严厉的通报，将招商银行福州分行推上风口浪尖。通报直指招行福州分行对世茂云境预售资金监管账户监管不力。在住建部门明确预警、强调“可冻不可扣”的监管红线后，安商房回购款1.3亿元进入监管账户不到一小时，该行仍对监管账户资金完成划扣。

这笔本该用于支付工程款、缴纳购房者办证税费的"血汗钱"，最终流向了华润深国投信托等债权人的口袋。

01  监管红线失守  引发信任危机

6月24日，福州市住房和城乡建设局发布“关于招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管未履责整改的通报”，对招商银行福州分行违背“保交楼、保民生、保稳定”精神的行为予以通报。

通报显示，福州市“保交楼”项目世茂云浦公馆（世茂云境），在招商银行股份有限公司福州分行（简称招商银行福州分行）设立预售资金监管账户（开户行：招商银行福州分行营业部）。因项目保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳，福州住建局提前函告要求该行加强预售资金监管账户监管、避免监管资金被划扣，但在安商房回购款1.3亿元进入监管账户不到1个小时该行已协助法院对监管账户所有资金完成划扣（保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣）。

福州市住房和城乡建设局于2025年1月对该行进行通报并要求整改，同时亦积极协调市中级人民法院，并多次函告法院“云浦公馆”属于保交楼项目，项目未完税以及该项目已确认可支付的相关工程款信息。但法院执行账户中的1.3亿元资金，仍被华润深国投信托有限公司（与项目公司签订《融资合同》提供债权融资）等公司申请执行全部划扣。

“由于招商银行福州分行对保交楼项目预售资金监管账户监管不力，造成项目工程款难以支付、业主办证开票税款无法缴纳，保交楼工作无法完成，严重影响社会稳定。”福州市住建局在通报中措辞严厉。这把监管怒火烧掉了招行在福州的重要业务资格。通报宣布暂停招行在福州新增预售资金监管业务，直至其配合完成保交楼后续工作。

而更大的伤害是信任危机。福州市住建局明确表示，“世茂云浦公馆”权益受损的业主及相关参建单位可向招行福州分行维权，也可通过司法途径保障自身权益。

02  银行违规案例为何屡屡发生

招行福州分行的遭遇并非孤例。在同一个城市，浦发银行福州分行去年刚因预售资金问题被处罚。

2023年11月，福州市城乡建设局通报，浦发银行福州分行在仓山区某小区项目未完成交付及不动产权登记的情况下，擅自划扣预售资金3000万元用于归还贷款。鉴于该行已是第二次违规，监管机构直接终止了其监管银行资格。

更令人震惊的案例发生在湖南。2023年3月28日，渤海银行被湖南省住建厅全省“拉黑”。该行株洲分行在2021年3月和7月擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付。

“我厅督促株洲市住房和城乡建设局对渤海银行株洲分行进行了约谈警示，并下达书面整改通知书，责令其返还擅自划扣的商品房预售监管资金，但一直没有整改到位。”湖南省住建厅负责人在接受《中国房地产报》采访时无奈表示，最终决定全省暂停与渤海银行的预售资金监管合作，甚至建议慎重选择该行作为公积金、物业维修基金的存储银行。

这些案件背后是一个个权益受损，甚至无家可归的业主家庭。渤海银行事件后，一位网友愤慨留言：“楼盘为什么会烂尾，就是因为房企私自挪用预售的资金。但预售监管账户里的资金是怎么没的？那就要问问银行了。”

03  银行角色冲突  责任追究困难

银行频频失守监管职责背后，是深刻的角色冲突与利益纠葛。

一位住房金融分析师点出关键：“当前整个商品房预售资金监管系统还是不太规范。”他建议通过数字化系统对接监管账户，“由政府发出指令，银行接到指令才能拨付，而不是现在这样银行能够自行拨付。”

更深层矛盾在于：银行左手监管、右手扣款的双重角色冲突。当开发商不能偿还贷款时，银行作为债权人有天然动机动用监管账户资金保全自身债权。渤海银行案例就是典型——该行2021年曾因“违规向四证不全的房地产项目发放贷款”等行为被罚9720万元。

面对监管资金流失，责任追究体系更显乏力。福州住建局处罚停留在业务暂停层面，未涉及经济赔偿与人员问责。根据《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》，监管银行违约行为应记录违规并累计追责——浦发银行福州分行正是因为二次违规被终止资格。但对招行福州分行而言，虽然造成后果更严重，目前处罚仍是“暂停新增业务”。

受损业主的维权之路更为艰难。福州市住建局在通报中建议业主“向招商银行福州分行及相关单位进行诉求，也可通过司法途径保障自身权益”，但司法实践中，购房者起诉监管银行胜诉案例凤毛麟角。

从渤海银行在湖南被全省“拉黑”，到浦发、招行在福州接连受罚，预售资金监管的警报再次拉响。当银行左手握着账户监管权，右手伸向债权保全，那道保护购房者毕生积蓄的防火墙，正在利益冲突中变得千疮百孔。